قرارداد بیع که به عنوان مبایعه نامه یا قرارداد فروش نیز شناخته می‌شود، وکیل بیع بیان می‌دارد که این سند حقوقی بسیار حیاتی، مبنای هر معامله‌ای است.طبق نظر وکیل بیع در تهران چنین قراردادی برای صحت باید دارای عناصر خاصی باشد که عبارتند از: وجود معامله، صراحت معامله، مشروعیت معامله و عینی، محسوس و قابل مشاهده بودن معامله. یعنی نمی‌توان قرارداد پیش فروش آپارتمان و به اصطلاح بیع سرقفلی را بیع تلقی کرد. بهترین وکیل بیع در تهران ماهیت عقد بیع را شامل انتقال تصرف عین می‌داند که نه می‌توان آن را شرط کرد و نه می‌توان آن را معلق نمود.
وکیل بیع کیست؟
پیش از آن که بخواهیم وکیل بیع را معرفی کنیم ابتدا باید بدانیم معنی لغوی بیع چیست و در فقه و حقوق اسلامی به چه معناست. بیع در لغت به این معناست که مالی خرید و فروش شده و به واسطه آن یک معامله انجام شده است. مالی که در این میان مورد معامله قرار گرفته است مبیع یا ثمن نام دارد و خریدار مبلغی را با عنوان ثمن به فروشنده می‌پردازد. در معاملاتی که امروزه انجام می‌شود ثمن همان پولی است که در معامله جابجا می‌شود و گاهی ممکن است یک مال یا کاری به جای آن به فروشنده ارائه گردد.
در گفتار عامیانه به جای عقد بیع از واژه معامله استفاده می‌شود و مردم معمولا عمل خرید و فروش اموال را با این نام عنوان می‌کنند و عقد بیع تنها در علم حقوق مورد استفاده قرار می‌گیرد. حال پیش از آن که بخواهیم وارد مبحث بیع و وکیل بیع شوید بهتر است با چند اصطلاح مرتبط با آن آشنا شویم:
- بیع به معنی خرید و فروش یک مال منقول یا غیر منقول است؛
- بایع همان فروشنده است؛
- مبیع به چیزی که مورد معامله است اطلاق می‌شود؛
- ثمن پول یا کاری است که در ازای دریافت مال پرداخت یا ارائه می‌شود؛
- عین به شیء خارجی و قابل لمس گفته می‌شود که قابل مشاهده باشد؛
- مال کلی به مالی که وجود خارجی ندارد و تنها از روی توصیف جنس و مقدار ان مورد معامله قرار می‌گیرد؛
- حال به معنی همین الان و اکنون است؛
- موجل به معنی تعیین زمان برای آینده و عملی مدت دار است؛
- ثمن معین یا مبیع معین همان مبیع یا ثمنی است که موجود و قابل مشاهده باشد مانند خودرو یا موتور؛
- قوه قاهره عوامل طبیعی که موجب ایجاد خسارت شود مانند زلزله، طوفان یا سیل .
اثبات دعاوی بیع یکی از سخت‌ترین و پیچیده‌ترین انواع دعاوی حقوقی محسوب می‌شود زیرا در بسیاری از موارد شخصی که قرارداد را منعقد کرده است منکر انعقاد قرارداد می‌شود یا ادعا می‌کند که ثمنی پرداخت نشده است و … که اثبات این ادعا از سوی طرف مقابل در برخی شرایط بسیار دشوار بوده و حضور وکیل ضرورت می‌یابد. به عنوان مثال فردی خودروی خود را به فرد دیگر می‌فروشد اما پیش از آن که سند به نام خریدار انتقال پیدا کرده باشد، وجه را دریافت کرده و سپس منکر معامله شده و از تحویل مبیع امتناع می‌ورزد. در این شرایط اگر خریدار آگاه نباشد و طبق قوانین انجام معامله عمل نکرده باشد، اثبات ادعا بسیار دشوار خواهد بود.
دعاوی بیع از جمله دعاوی است که از مرحله طرح دادخواست تا تشکیل پرونده باید با مشورت و راهنمایی وکیل انجام شود. در صورتی که همه افراد پیش از انجام معامله با وکیل حقوقی مشورت کنند و معاملات را مطابق با قانون انجام دهند هیچ مشکلی در زمان انجام معاملات پیش نخواهد آمد اما اگر در هر صورت مشکلی پیش آمد بهتر است پیش از هر اقدامی با وکیل تهران مشورت شود.
آشنایی با ماهیت عقد بیع
عقد بیع به زبان ساده معامله‌ای است که به موجب آن یک مال به مالکیت فرد خریدار آمده و خریدار در ازای دریافت مال مبلغی را می‌پردازد و فروشنده در قبال دریافت وجه مال را به خریدار تحویل می‌دهد. مهمترین ویژگی‌های عقد بیع عبارت است از:
- بیع نوعی عقد تملیکی است به این معنی که وقتی قرارداد منعقد شد خریدار مالک مبیع محسوب می‌شود و دیگر فروشنده صاحب مال نخواهد بود
- بیع نوعی عقد معوض است، به این معنی که فروشنده و خریدار با انجام یک معامله و با تبادل پول یا مال مبیع و ثمن را میان یکدیگر مبادله می‌کنند
انواع مختلف بیع از زبان وکیل بیع در تهران
عقد بیع نوعی قرارداد است که میان طرفین معامله فروشنده و خریدار منعقد می‌شود. پس از انجام معامله قراردادی میان طرفین منعقد می‌شود و خریدار در ازای دریافت مبیع مبلغی را به فروشنده پرداخت می‌کند. به عبارت دیگر با انجام عقد بیع مال به خریدار تعلق می‌گیرد و فروشنده دیگر مالک آن مال نخواهد بود.
عقد بیع انواع مختلفی دارد که در ادامه هر یک را به اختصار توضیح خواهیم داد:
-
بیع نقد:
در صورتی که هم مبیع و هم ثمن حال باشند (یعنی قابل مشاهده بوده و وجود داشته باشند) و درست پس از انجام معامله مبیع به خریدار و ثمن به فروشنده تحویل داده شود، بیع نقد خواهد بود. در حقوق کشور ایران مهمترین اصل عقد بیع همان نقد بودن آن است مگر این که در قرارداد شرایطی ذکر شده باشد که در آن تسلیم مبیع و پرداخت ثمن طور دیگری تعیین شده باشد. در برخی از قراردادها موعد مشخصی برای تحویل مبیع تعیین می‌شود و خریدار پس از تحویل یا همزمان با آن ثمن را به طور کامل یا در چند مرحله به فروشنده پرداخت می‌کند.
به عنوان مثال ممکن است ملکی در حال آماده سازی باشد و در قرارداد ذکر شود که در تاریخ مشخصی ملک به خریدار تحویل داده شود. در این صورت طبق قرارداد ملک باید دقیقا در زمان تعیین شده آماده شده و به نام خریدار انتقال یابد. و خریدار نیز بر اساس توافقی که با فروشنده انجام می‌دهد مبلغ ملک را در یک یا چند مرحله به وی پرداخت کند.
-
بیع سلم یا سلف:
اگر مبیع موجل یا مدت دار باشد و ثمن حال یا آماده باشد، عقد بیع سلم یا سلف نامیده می‌شود. به عنوان مثال قرارداد پیش خرید ملک یا خودرویی که هنوز ساخته یا تولید نشده باشد ولی خریدار ثمن را به طور کامل پرداخت شده باشد از نوع عقد سلم یا سلف هستند. در پیش فروش ملک نیز ابتدا بخش از مبلغ ملک یا تمام آن از خریدار دریافت می‌شود و پس از این که ساخت ملک آغاز شد، ملک به خریدار تحویل داده می‌شود. در این قرارداد زمان تحویل ملک مشخص می‌شود و فروشنده موظف است تا ملک را تا زمان تعیین شده آماده کند و به خریدار تحویل دهد.
-
بیع نسیه:
در صورتی که مبیع موجود باشد و برای پرداخت ثمن مدت زمانی مشخص شده باشد، بیع نسیه نامیده می‌شود. در این نوع قراردادها ابتدا مبیع به خریدار تحویل داده می‌شود و وی تا مدت زمان مشخصی مهلت دارد تا ثمن را پرداخت کند. به عنوان مثال خریدار ملکی را خریداری می‌کند و در ابتدای معامله بخشی از مبلغ را به عنوان بیعانه پرداخت می‌کند و اصل مبلغ را پس از گذشت مدت زمان مشخصی به فروشنده پرداخت می‌نماید. به این حالت در اصطلاح حقوقی بیع نسیه گفته می‌شود.
-
بیع کالی به کالی:
در این نوع عقد بیع مبیع و ثمن هر دو موجل یا مدت دار هستند و در قرارداد زمان مشخصی برای تحویل مبیع و پرداخت ثمن مشخص شده است و طرفین قرارداد موظف هستند بر اساس قرارداد در زمان مناسب نسبت به پرداخت ثمن و تحویل مبیع اقدام کنند. به عنوان مثال فروشنده و خریدار با یکدیگر توافق می‌کنند تا در ازای مبلغ مشخصی در زمان تعیین شده مبیع را تحویل دهند. در این نوع قرارداد که هم مبلغ مال و هم زمان تحویل در آینده مبادله می‌شود، عقد بیع کالی به کالی صورت گرفته است.
چند نکته مهم در مورد قرارداد بیع
بیع که در قانون مدنی ایران معمولاً از آن به عنوان «عقد بیع» یاد می‌شود، یکی از مهمترین قرارداهای موجود در هر نظام حقوقی است. در این نوع قرارداد افراد کالا یا اموال را در ازای پول یا سایر دارایی‌های عمومی معامله می‌کنند. در سیستم حقوقی عقد بیع یکی از اصلی‌ترین و مهمترین معاملات محسوب می‌شود و طی آن فرد یا افرادی در قبال دریافت و تحویل مال مبلغی را به فروشنده پرداخت می‌کنند.
به همین دلیل معاملات در سیستم‌های حقوقی با نام بیع شناخته می‌شود و به جای واژه خرید و فروش از عبارت عقد بیع استفاده می‌شود. در قوانین حقوقی به خریدار مال بایع گفته می‌شود و مالی که فروشنده به خریدار تحویل می‌دهد مبیع می‌گویند. زمانی که یک مال با مال دیگر مبادله شود، معامله انجام شده معاوضه نامیده می‌شود که با عقد بیع متفاوت است. مهمترین تفاوت بیع با معاوضه در قصد طرفین معامله است. به این معنی که در معاوضه طرفین با قصد معاوضه مال با یکدیگر معامله می‌کنند اما در بیع معامله با توجه به شرایط طرفین انجام می‌شود و در صورتی که توافقی صورت گیرد امکان دارد به جای پرداخت ثمن مالی به فروشنده تحویل داده شود.
دعاوی اثبات بیع چیست؟
طبق ماده 338 قانون مدنی منظور از بیع این است که تملک عین به عوض ثمن معلوم انجام شود. در حقیقت این ماده به خرید و فروش و معامله‌ای که میان خریدار و فروشنده انجام می‌شود می‌پردازد و معاملاتی را شامل می‌شود که به صورت معمول میان افراد عادی انجام می‌شود. مهمترین رکن بیع تحویل مالکیت یک مال در ازای پرداخت مبلغ مشخصی است که از قبل تعیین شده و طرفین معامله در مورد آن به توافق رسیده‌اند.
برای انجام معامله حضور خریدار و فروشنده و قبول شرایط معامله کفایت می‌کند و هیچ شرط دیگری برای انجام معامله مورد نیاز نخواهد بود. در ماده 339 قانون مدنی چنین آمده است که زمانی که فروشنده و خریدار بر سر مبیع و قیمت آن توافق کردند عقد مورد قبول بوده و بیع صحیح خواهد بود. به این معنی که اگر خریدار مبیع را دیده و پسندیده باشد و فروشنده نیز پیشنهاد قیمت خریدار را پذیرفته باشد، قرارداد خرید و فروش تکمیل خواهد شد. دعاوی اثبات بیع انواع مختلفی دارد:
اثبات بیع در مورد مال منقول
گاهی امکان دارد عقد بیع در مورد اموال منقول مانند طلا و جواهرات، اشیای دیگر مانند گوشی همراه و … باشد و توافقات به صورت شفاهی میان طرفین معامله و بدون نیاز به نوشتن قرارداد انجام شود. در این نوع معاملات نقل و انتقال به صورت همزمان انجام می‌شود و فروشنده پس از دریافت مبلغ مبیع آن را به خریدار تحویل می‌دهد. البته در بیشتر موارد فروشنده پس از دریافت مبلغ یک رسید به خریدار می‌دهد و یا فاکتور خرید را صادر کرده و به خریدار تحویل می‌دهد. در این صورت می‌توان این فاکتور یا رسید را یک سند برای اثبات ادعا دانست.
در این شرایط تعیین قیمت به صورت قانونی انجام می‌شود و معامله طبق مقررات قانون مدنی صورت می‌گیرد. خریدار پیشنهاد قیمت را با توجه به شرایط مالی خود قبول کرده و معامله به صورت صریح و با موافقت طرفین انجام می‌شود. در این نوع معامله بیع به صورت لفظی و شفاهی صورت می‌گیرد و هیچ قراردادی به صورت کتبی نوشته نمی‌شود. در این نوع بیع طرفین موظف هستند به تعهدات خود عمل کنند مگر این که طرفین طور دیگری توافق کنند و مبیع در زمان دیگری تحویل داده شود و یا باقی ثمن در زمان دیگری پرداخت شود.
در این نوع معاملات اگر هر یک از طرفین به وظیفه خود عمل نکند طرف مقابل چه خریدار باشد چه فروشنده می‌تواند معامله را بر هم بزند. در صورتی که پس از اتمام عقد بیع هر یک از طرفین به عهد خود وفا نکند طرف مقابل می‌تواند با اثبات بیع در مورد مال منقول نظر وکیل حقوقی رفته و با طرح دعوا از مراجع قضایی بخواهد تا مدارک اثبات بیع را بررسی نموده و آن را مورد تائید قرار دهد و اقدامات لازم را به جهت احقاق حقوق وی انجام دهد.
اثبات بیع در مورد اموال غیر منقول
در خصوص معاملات اموال غیر منقول از جمله ملک، زمین، ویلا، باغ و … مقرراتی وجود دارد که در قانون ثبت و در مواد 22، 47 و 48 ذکر شده است. در مورد اموال غیر منقول معاملاتی که به صورت رسمی در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت نشده باشد از نظر قانون غیر قابل قبول هستند و اگر معاملات بدون ثبت رسمی انجام شده باشد اثبات بیع بسیار دشوار خواهد بود. در صورتی که اموال غیر منقول با استفاده از و با استفاده از اسناد عادی به ثبت رسیده باشد و مشکل حقوقی پیش بیاید هر یک از طرفین قرارداد با ارائه مدارک موجود می‌تواند به مراجع قضایی مراجعه کند و دادخواست مناسب را مطرح کند.
دعوای اثبات بیع برای اموال غیر منقول بدون سند و مدرک دشوار و گاها غیر ممکن خواهد بود. اما با کمک وکیل حقوقی می‌توان دعاوی مناسب را مطرح کرد و مدارک محکمه پسند را جمع آوری نموده و به دادگاه ارائه نمود. در صورتی که سند یا مدرکی وجود داشته باشد که مالکیت خریدار و یا انتقال وجه را ثابت کند وکیل راحت‌تر می‌تواند دعوا را مطرح کند و از حقوق موکل خود دفاع کند.
روش‌های اثبات بیع و نقش بهترین وکیل بیع در تهران
لازمه طرح دعاوی مرتبط با معاملات، اثبات بیع است. برای اثبات بیع باید ادله و مدارک محکمه پسند ارائه شود تا وکیل بتواند دعوا را به صورت رسمی مطرح کند.
در ادامه با راه‌های اثبات بیع بیشتر آشنا خواهیم شد:
اقرار در دعاوی اثبات بیع
مهمترین راه برای اثبات بیع و طرح دعوا اقرار فروشنده به انتقال مبیع و یا اقرار خریدار به انتقال ثمن است. با اثبات هر یک از این ادعاها می‌توان به صورت رسمی دعوا را مطرح کرد و از دادگاه خواست تا مدارک موجود را مورد بررسی قرار داده و رای نهایی را صادر کند. در صورتی که هر یک از طرفین دعوا پس از مطرح شدن دعوا و تشکیل پرونده در دادگاه حاضر شود و اقرار کند که معامله انجام شده است، قاضی حکم را صادر خواهد کرد و تکلیف پرونده مشخص خواهد شد.
سند در دعاوی اثبات بیع
در صورتی که مورد معامله در جایی ثبت شده باشد و یا یک قرارداد عادی تنظیم شده باشد، می‌توان با ارائه آن به دادگاه ادعای خود را ثابت کرد. هر یک از طرفین که سند عادی را در دست دارد می‌تواند دعوای اثبات بیع را مطرح کرده و دادگاه پس از رسیدگی به صحت قرارداد و استعلام اطلاعات هویتی و امضای طرفین، پرونده را مورد بررسی قرار داده و با توجه به شواهد موجود رای نهایی را صادر می‌کند.
در صورتی که سند رسمی تنظیم شده باشد و طرفین معامله در مورد ماهیت معامله و شرایط آن شکایتی داشته باشند نیز می‌توان با ارائه سند رسمی، دعوای اثبات بیع را مطرح نموده و هر یک از طرفین از حقوق خود دفاع کنند. دادگاه پس از رسیدگی به موضوع پرونده و مدارک موجود تصمیم می‌گیرد که مالکیت مال را به چه کسی واگذار کند. در مورد دعاوی حقوقی مانند بیع بهتر است حتما با وکیل مشورت کرد زیرا در بسیاری از موارد دیده شده است که بدون نیاز به طرح دعوا، وکیل مشکل میان طرفین معامله را رفع نموده است.
شهادت شهود در دعاوی اثبات بیع
زمانی که معامله بدون تنظیم هیچ نوع قرارداد و دست نوشته انجام شده باشد و هیچ مدرکی وجود نداشته باشد که ثابت کند بیع انجام شده و عقد بیع به صورت شفاهی صورت گرفته باشد، می‌توان در دادگاه و در زمان رسیدگی به پرونده از شهود خواست تا بر وقوع بیع شهادت دهند و از طریق بیع را اثبات کرد. دادگاه با بررسی و اثبات حضور شهود در زمان وقوع بیع شهادت آنها را در رای نهایی تاثیر می‌دهد.
در صورتی که شهود از مفاد معامله اطلاع داشته باشند و گواهی دهند که چنین معامله‌ای به صورت زبانی انجام شده است می‌توان با کمک وکیل پایه یک دادگستری نرگس رستمی بیع را اثبات نموده و دعاوی مرتبط به آن را در دادگاه مطرح کرد. دادگاه نیز طبق گفته شهود و با بررسی ادعای هر یک از طرفین و تطبیق آن با شهادت شهود، تکلیف پرونده را مشخص خواهد کرد.
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی اثبات بیع
در مورد اموال غیر منقول مانند زمین یا ملک دعوا باید در دادگاهی مطرح شود که در محل وقوع آن مال قرار داشته باشد. بر اساس قوانین رسیدگی به دعاوی حقوقی و طبق قانون مدنی تمامی دعاوی مرتبط با اموال غیر منقول باید در دادگاه‌های مستقر در محل ملک یا زمین مورد رسیدگی قرار گیرد و در زمان طرح دعوا باید به این مساله دقت داشت. در نتیجه در صورتی که در زمان معامله یا پس از آن مشکل حقوقی پیش آمده باشد هر یک از طرفین برای طرح دعوا باید به دادگاهی مراجعه کند که در محل وقوع ملک قرار داشته باشد.
مراحل ثبت دعوای اثبات بیع
در طرح دعوای اثبات بیع اولین اقدام شناسایی دادگاه و مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعوا و تنظیم دادخواست مورد نظر است. البته پیش از این باید با یک وکیل خوب مشورت کرد و از ایشان درباره نحوه طرح دادخواست و سایر مراحل قانونی اطلاعات کسب نمود. سپس با کمک وکیل و با جمع آوری مدارک مورد نیاز، نسبت به طرح دعوا اقدام نمود.
برای طرح دعوا بایستی به شعبه مربوطه مراجعه نمود و دعوا را همراه با مدارک موجود به دادگاه مربوطه ارسال نمود. در صورتی که مال مورد نظر ملک یا زمین باشد، دادگاه برای شناسایی مالک اصلی ملک و احراز مالکیت از ادارات مربوطه استعلام می‌نماید و صحت مدارک موجود را مورد بررسی قرار می‌دهد. پس از انجام این مراحل پرونده در دادگاه مطرح شده و با حضور طرفین معامله یا وکلا جلسه دادگاه تشکیل شده و نتیجه نهایی توسط قاضی اعلام می‌شود.
در صورتی که هر یک از طرفین ادعای دیگری داشته باشد بایستی بررسی‌های لازم انجام شود و طرف مقابل نیز برای اثبات ادعای خود شواهد و مدارک موجود را ارائه دهد تا پرونده مجدد در دادگاه بررسی شود.
در صورت نیاز به راهنمایی و مشاوره بهتر است با وکیل بیع صحبت کنید و شرایط وقوع معامله و مدارک موجود مرتبط با بیع را به وی نشان دهید. وکیل بیع در تهران مدارک و شواهد را مطالعه کرده و با استفاده از مهارت و تخصص خود بهترین دادخواست را مطرح می‌کند تا نتیجه مطلوب حاصل شود. بهترین وکیل بیع در تهران می‌تواند به جای موکل خود در جلسات دادگاه حاضر شده و از حق و حقوق وی دفاع کند.